تمام بازارها به دلیل تکانههای شدید اقتصادی و اجتماعی، دچار سردرگمی و نوسان شدید شدهاند. بنا بر آخرین آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در یک سال اخیر تا ۷۰ درصد جهش داشته است؛ درحالیکه در همین بازه زمانی، میزان رشد شاخص تورم و نرخ ارز حدود ۴۰ درصد بوده است. در حقیقت تورم در بازار مسکن همچنان با شتابی بیشتر از نرخ تورم عمومی کشور و نرخ ارز افزایش پیدا کرده و گوی سبقت گرانی و نوسان را بازارهای موازی ربوده است.
به نقل از خبرگزاری صدای مسکن
این تورم افسارگسیخته، اثرات مخرب خود را بر آحاد مردم نشان داده است. رخدادی که در صورت تداوم، هم بر بازار تولید مسکن و هم خرید آن تأثیر مستقیم داشت و اوضاع را از چیزی که هست، بدتر خواهد کرد. البته مدتهاست که روند عرضه و تقاضا در بازار مسکن به دلیل اثرات مخرب همین تورم، دچار ازهمپاشیدگی شده و همزمان که مردم روزبهروز از داشتن یک مسکن حداقلی به دلیل تورم و سقوط ارزش پول محروم میشوند، حوزه تولید نیز در حال نحیفتر شدن است.
سیاستهای بانکی نیز نتوانسته به مردم کوچکترین کمکی کند و مردم خاطره خوشی از نظام بانکداری اسلامی ندارند؛ بهطوریکه وام خرید مسکن حتی کفاف رهن و اجاره مردم را در شهرهای بزرگ نمیدهد، چه برسد به اینکه کمکی برای بازار مسکن و خانهدار شدن خانوارهای طبقه متوسط باشد. بهتر است دولت بهجای تسهیلات خرید مسکن که عملاً هیچ تأثیر در افزایش قدرت خرید مسکن مردم ندارد، فکری به حال تسهیلات رهن و اجاره مسکن کند.
همانطور که در بالا اشاره شد بازار مسکن بهشدت تحت تأثیر نوسانات ارزی است از سوی دیگر دولت نیز هیچگونه بسته تشویقی برای تولیدکنندگان و انبوهسازان بخش مسکن تخصیص نمیدهد. طرح نهضت ملی مسکن، عملاً انتظارات را برآورده نکره و امکان تولید یکمیلیون مسکن که از برنامههای ریاست جمهوری بود کمرنگ شده است. حتی وزیر جدید راه و شهرسازی در جلسه رأی اعتماد، تحقق تولید یکمیلیون مسکن با فرایند فعلی را عملاً امکانپذیر ندانستهاند. بنابراین دورنمای روشنی از بازار مسکن چه در بخش تولید، خرید و حتی اجاره و رهن دیده نمیشود.
اقتصاد مسکن را باید در چارچوب سیاستگذاری کلان اقتصادی و موقعیت کنونی اقتصادی و اجتماعی جامعه ایران تحلیل و ارزیابی کرد. نبود سیاست جامع و کلی و چشمانداز روشن از سوی دولتها، سقوط پایه پول ملی، نابودی پسانداز مردم، سیاستگذاریهای غلط در حوزه بانکداری که بیشترین آسیب را به تولیدکنندگان و انبوهسازان و بخش خصوصی زده است، سیاستهای اشتباه در حوزه شهرسازی و سرمایهای شدن مسکن در اقتصاد مردمی، عدم کنترل بازار و سوداگری و دلالی زمین، رانت اطلاعاتی در حوزه مسکن و شفاف نبودن نظام مالی بانکی از مهمترین عوامل موجود بحران فراگیر در حوزه مسکن است. در صورت ادامه این روند عملاً «نه از تاک نشان میماند نه از تاکنشان.»
ساختوساز مسکونی، همواره توسط بخش خصوصی انجام شده و ورود دولت به این حوزه در هر ابعادی، نتایج مطلوب نداشته است. در نهضت ملی مسکن نیز گرچه دولت برای تولید بخش عمده نیاز مسکن کشور، دست به برنامهریزی زده است؛ اما بازهم بهواسطه همان موانعی که بارها از سوی بخش خصوصی معرفی شده، قادر به اجرای برنامهها نبوده و این نهضت معطل قیمت تمامشده و تأمین مالی و … مانده است. دلسوزان واقعی مملکت چه در بخش دولتی سایر نهادهای متولی باید فکر و برنامه اساسی به حال تغییر وضع موجود در کشور ارائه دهند؛ چراکه ادامه این وضع در همه حوزهها میتوانند ابر بحران اقتصادی و تکانههای شدید اجتماعی با خود به همراه داشته باشد.
شتاب قیمتها و تورم عملاً هرگونه سیاستگذاری بانکی در حوزه مسکن را عقیم کرده است. بعید میدانم چشمانداز بازار رهن و اجاره بهتر از خریدوفروش مسکن باشد. وقتی طی یک سال قیمت مسکن در برخی شهرها و مناطق چند صد درصد رشد میکند اساساً بازار رهن و اجاره نیز تحت تأثیر قرار میگیرد. سال آینده در صورت تداوم وضع موجود شاهد رکود تورمی در بازار مسکن خواهیم بود و پیشبینی میشود بازارهای سرمایهای چه در حوزه مسکن، ارز و طلا و حتی خودرو در سال آینده شاهد یک تنش تورمی باشند.
بهعنوان یک فعال اقتصادی و دوستدار ملت و کشور تنها توصیهای در شرایط ملتهب کنونی میتوانم داشته باشم تنها دو کلمه است: «حفظ سرمایه».
برای رونق بازار و جهش تولید مسکن، این موارد پیشنهاد میشود:
– افزایش قدرت خرید خانه اولیها و متقاضیان مصرفی میتواند از محل افزایش سطح تسهیلات مسکن، کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش دوره بازپرداخت وامهای اعطایی
– حمایت از انبوهسازان برای ساخت انبوه مسکن موردنیاز خانوارها (واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ریز متراژ) با ایجاد بانک توسعهای.
– کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن از طریق اراضی واقع در نواحی شهری، اراضی واقع در بافتهای فرسوده شهری، اراضی واقع در سکونتگاههای جدید مانند شهرها و شهرکهای جدید.
– تجربیات سایر کشورها نشان داده است که بهکارگیری توسعه گرها (انبوهسازان) و ارائه بستههای تشویقی توسط نهادهای عمومی غیردولتی در فرآیند مدیریت تولید مسکن میتواند منجر به کاهش قیمت تمامشده مسکن برای مصرفکنندگان شود.
– تخصیص تسهیلات حمایتی جهت پوشش ۸۰ درصد از هزینههای ساخت مسکن.
ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن
– ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن از دیگر سیاستهایی است که بستر کنترل سوداگری در بازار مسکن را فراهم میکند.
– توجه ویژه به احیا و بازسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی.
– مشارکت دادن انبوهسازان بهصورت عملی در طرح جهش مسکن و تشویق بخش خصوصی داخلی در تجمیع منابع ملی و استفاده از ظرفیتهای آن در نهضت ملی مسکن و ارزیابی فنی جهت تکمیل پروژههای مسکن مهر و زیرساختهای موردنیاز تکمیل کردن آنها.
