سه شنبه, خرداد ۸, ۱۴۰۳
Homeاقتصادیسرگردانی سرمایه گذاران در بازار املاک و ارز

سرگردانی سرمایه گذاران در بازار املاک و ارز

به گزارش تازه‌نیوز، رشد بی‌سابقه بازارها، این سوال را برای مردم ایجاد کرده است که بهترین بازار برای سرمایه‌گذاری در سال آینده کدام است؟ این سوالی است که تجارت‌نیوز در برنامه زنده اینستاگرامی خود به آن پاسخ داده است.

به نقل از تجارت‌نیوز، پیمان مولوی، اقتصاددان و مرضیه محمودی، سردبیر تجارت‌نیوز در برنامه زنده اینستاگرامی بازار‌های مالی را بررسی کردند و به این سوال جواب دادند که سال آینده بهترین بازار برای سرمایه‌گذاری کدام است.

این برنامه زنده اینستاگرامی یکشنبه‌شب در محور‌های «بررسی وضعیت بازار‌های مالی»، «بررسی بازدهی هر کدام از بازار‌ها در سال ۱۴۰۱»، «پیش‌بینی وضعیت بازار‌ها در سال ۱۴۰۲» و معرفی بهترین بازار برای سرمایه‌گذاری در سال آینده، برگزار شد.

در این برنامه تلاش شد فرصت‌های سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌های خرد هم بررسی و راهکار‌های عملیاتی برای سرمایه‌گذاری اعلام شود.

تورم؛ ریشه بر هم خوردن آرامش بازار‌ها

پیمان مولوی اقتصاددان در این گفت‌وگوی زنده اظهار کرد: اولین موضوعی که باید درباره آن صحبت کنیم این است که روند اقتصاد ایران به کدام سمت می‌رود. موتور نقدینگی در ایران روشن شده و در حال خلق تورم است؛ اقتصاد ایران ۶۲۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی در سال آینده خواهد داشت و با دلار ۶۰ هزار تومانی این مبلغ به ۴۰ میلیارد دلار می‌رسد؛ یعنی ۴۰ میلیارد دلار تقاضای جدید در اقتصاد ایران خواهیم داشت که برآورده نمی‌شود!

وی افزود: این وضعیت سبب می‌شود که اقتصاد حرکت نکند؛ دولت نقدینگی تولید می‌کند و این مسیر به گونه‌ای طی شده که در حال حاضر رشد اقتصادی به زور به یک درصد می‌رسد!

مولوی گفت: این روند به معنای تورم پایا در اقتصاد ایران است؛ سیاست پولی در اقتصاد ایران ناکارآمد است؛ در واقع این سیاست به نفع مردم نیست بلکه به نفع افرادی است که به منابع بانکی دسترسی دارند.

این اقتصاددان ادامه داد: اکنون نرخ بهره حقیقی منفی ۲۰ درصد است که به معنای تورم پایا در اقتصاد ایران است. این روند این سیگنال را می‌دهد که هر چه پول داری باید در بازار‌ها خرید کنی تا ارزش پول حفظ شود.

وی اظهار کرد: بزرگترین دارنده دلار در ایران دولت است و بزرگترین مصرف کننده دلار نیز دولت است؛ بنابراین دولت بیشترین اختیار را روی آن دارد؛ در واقع بد عمل کردن سیستم بانکی عامل اصلی افزایش نرخ دلار است.

دلار مقصد سرمایه‌های نگران از رشد تورم

مولوی افزود: اگر فرض کنیم که تورم همین طور باقی بماند و مثلا در سطح ۴۵ درصد باشد و در امریکا هم نتوانند تورم را کنترل کنند، تورم دلار ایران در سال ۱۴۰۴ نزدیک به ۱۰۰ درصد خواهد بود. این عدد نقطه تعادلی است یعنی روی این خط در نوسان خواهد بود.

این اقتصاددان افزود: در همه کشور‌هایی که تورم بالاست قیمت دلار همین طور بالا می‌رود. اما برای ورود به بازار دلار باید بدانید که روند حرکت دلار چگونه است و از نقطه‌رنی بپرهیزید. در واقع باید بر اساس یک سناریو عمل کرد.

وی افزود: در سناریوی دیگر اگر تورم کنترل نشود و ادامه یابد یعنی مثلا در سال ۱۴۰۲ تورم ۵۵ درصدی، در سال ۱۴۰۳ تورم ۶۵ درصدی و در سال ۱۴۰۴ تورم ۷۵ درصدی داشته باشیم، قیمت دلار تا سال ۱۴۰۴ به ۱۴۰ هزار تومان و ۱۵۰ هزار تومان هم خواهد رسید!

مولوی گفت: با این حال نمی‌توانیم برای شب عید بگوییم که دلار در چه قیمتی خواهد بود. اما سرمایه‌گذار نباید با حرف وزیر اقتصاد و رئیس بانک مرکزی کاری داشته باشد بلکه باید به طور مداوم یک روند را در بازار دنبال کند.

دلیل کاهش قیمت دلار

وی افزود: متوسط قیمت دلار در سال ۱۴۰۱ حدود ۳۳ تا ۳۴ هزار تومان بوده است و در بحث کسری بودجه هم، مساله امروز و دیروز نیست؛ نکته اول روند بلندمدت دلار است که باید به آن توجه کنیم. اگر اقتصاد ایران رشد نکند و روند خلق نقدینگی را ادامه دهد که منجر به کسری بودجه می‌شود ما ریال را به صورت ماهانه و روزانه قطعا رو به اضمحلال می‌بینیم.

بیشتر بخوانید:  پیش بینی سرمایه گذاری در سال 1402

مولوی اظهار کرد: مگر این تازه است که قیمت دلار را به قیمت خاصی تا شب عید برسانند؟ در دولت‌های قبلی هم بوده است، اما بانک مرکزی با چه پولی می‌خواهد به بازار ورود کند؟ با ۷۰۰ میلیون دلار که نمی‌شود بازار را متعادل کرد.

وی افزود: مساله مهم مشکل بنیادی اقتصاد ایران است. اگر ما چند سال پی در پی رشد اقتصادی ۱۰ درصدی داشته باشیم می‌توانیم از این مشکل خارج شویم. فقط در سال‌های ۳۸ تا ۵۲ رشد اقتصادی ۱۰ درصدی داشته‌ایم. با همین روند کنونی، اما اگر ادامه دهیم و قیمت دلار رشد نکند باید خوشحال باشیم!

مولوی عنوان کرد: با این شرایط حفظ ارزش ریال غیرممکن است! خبردرمانی هم تا حدی جواب می‌دهد؛ با اخبار جدی شدن برجام هم مقطعی کنترل می‌شود؛ در واقع اثر مقطعی خوبی دارد، اما اثر خود را کم‌کم از دست می‌دهد. بر همین اساس برای همه افراد هج کردن بر اساس سناریو مهم است و باید برنامه داشته باشند؛ از جمله تجار و افرادی که نیاز دلاری دارند باید به صورت منظم در بازار حضور داشته باشند نه اینکه ناگهان ورود کنند.

وی افزود: سرمایه‌گذار باید از مباحث زرد پرهیز کند. اقتصاد عدد و رقم است کلاس انشا نیست! بر اساس رشد اقتصادی زیر ۳ درصد و رشد نقدینگی ماهیانه ۳۶ درصدی، تورم از کانال ۴۵ و ۵۰ عبور می‌کند و بالا می‌رود؛ این امری است که به صورت خوشبینانه می‌شود درباره آن صحبت کرد. در واقع هر چه رشد اقتصادی به سمت صفر میل کند تورم به اعداد بالاتری می‌رود.

وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

مولوی عنوان کرد: اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که در مورد مسکن و فعالیت در این بازار باید به آن توجه داشت، نرخ بهره حقیقی است. تا زمانی که نرخ بهره حقیقی منفی پایدار بر اقتصاد حاکم باشد، روند رشد قیمت‌ها در بخش مسکن ادامه خواهد داشت. چراکه وقتی طی سالیان گذشته نرخ بهره حقیقی در اقتصاد کشور مثبت شد، رکود بر معاملات بازار مسکن سایه افکند.

وی افزود: در حال حاضر، نرخ بهره حقیقی منفی ۲۰ درصد است، این امر تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن را نشان می‌دهد.

این اقتصاددان عنوان کرد: دومین نکته مهم در مورد بازار مسکن، ارزش دلار است. ارزش دلاری مسکن حول و حوش رقم هر متر مربع ۱۰۰۰ دلار در نوسان است. هر زمان که این شاخص از کرانه پایینی عبور می‌کند سیگنال مهمی به بازار مسکن مبنی بر اینکه رشد قیمت‌ها در راه است، وارد می‌شود.

وی افزود: در آذرماه سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت مسکن در تهران هر متر مربع ۹ میلیون تومان بود. در آن برهه زمانی بهای دلار از چهار هزار و ۲۰۰ تومان تا ۱۸ هزار و ۷۰۰ تومان در نوسان بود. پس از این امر، اتفاقی که رخ داد، این بود که بازدهی دلاری مسکن در کمتر از ۳.۵ ماه به ۱۰۰ درصد رسید.

مولوی اظهار کرد: در حال حاضر هم در چنین شرایطی قرار داریم، اما رشد قیمت‌ها در مسکن به اندازه سال ۹۷ نخواهد بود و کمی کمتر از آن پیش‌بینی می‌شود.

مولوی افزود: انتظار می‌رود تا خردادماه سال ۱۴۰۲ قیمت مسکن به طور متوسط ۴۰ درصد افزایش یابد. علت این افزایش قیمت هم، عامل تورم خواهد بود. نباید در دام استدلال‌هایی نظیر اینکه علت افزایش قیمت مسکن، بالا رفتن نرخ دلار است، افتاد. بلکه علت اصلی افزایش و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، خودرو و خودِ دلار تماما نرخ تورم بوده و هست.

بیشتر بخوانید:  مرکز مشاوره ایزوکیا حامی اقتصاد مقاومتی

وقت ورود به بورس است؟

مولوی در پاسخ به این سوال که آیا بازار سهام ظرفیت ورود سرمایه را دارد یا خیر، عنوان کرد: از لحاظ تاریخی، بعد از گذشت سه سال از رشد ۶۰۰ درصدی مرداد ۹۸ تا مرداد ۹۹، کم‌کم بسیاری از حرفه‌ای‌ها وارد این بازار می‌شوند. اما واقعیت این است که رشد این بازار به این معنا نیست که مثلا ملک خود را بفروشید و در آن سرمایه‌گذاری کنید و انتظار داشته باشید که سرمایه شما دو برابر شود!

وی افزود: با این حال، بازده بازار‌های موازی در اقتصاد ایران به لحاظ دلاری خیلی به هم نزدیک خواهد بود.

پول‌های خرد به کدام بازار بروند؟

مولوی درباره سرمایه‌گذاری مبالغ کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان عنوان کرد: هر کالایی در تورم ارزش پیدا می‌کند؛ با این حال درباره سرمایه‌های کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان نمی‌توانیم بگوییم بورس بازار کم‌ریسکی است؛ در واقع اگر بگوییم بورس کم‌ریسک است خیانت کرده‌ایم. بورس در بازه‌های ۳۰ ساله، ۲۰ ساله و ۱۰ ساله، سرآمد بازدهی بازار‌ها بوده است، اما برای سرمایه‌گذاری در بورس مهم است که چه زمانی و با چه ساختار و استراتژی وارد شوید.

وی افزود: مثلا آمدیم و قطعنامه علیه ایران صادر شد؛ اگر در این شرایط بورس استاپ کند، سرمایه‌گذار مغبون می‌شود. بر همین اساس افراد بهتر است ۳۰ درصد از سرمایه خود را به بازار سهام ببرند و در عین حال به ویژه در سرمایه‌گذاری کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان باید حتما استراتژی خروج داشته باشند.

مولوی بیان کرد: استراتژی خروج به این معناست که فرد در همان نقطه‌ای که قبلا هدفگذاری کرده خارج شود و سرمایه خود را برای کاری که می‌خواسته انجام دهد صرف کند. در واقع نباید بحث سال ۹۹ دوباره تکرار شود و شاهد از دست رفتن سرمایه مردم باشیم. به طوری که بسیاری از افراد در اوج بازار وارد شدند.

وی اضافه کرد: در همان زمان هم این نکات که بیان می‌شد برخی عنوان می‌کردند که فلان فرد محافظه‌کار، ترسو یا ضد بازار سرمایه است! در واقع نباید روی یک بازار تعصب داشته باشیم. ما در خدمت بازار نیستیم بلکه بازار باید به ما سود بدهد!

چگونه سرمایه‌گذاری کنیم؟

این کارشناس بازار‌های مالی در ادامه با بیان اینکه در امر سرمایه‌گذاری نمی‌توانیم برای همه نسخه مشابهی ارائه دهیم، اظهار کرد: اگر فردی سرمایه‌ای دارد باید در بازار‌ها سرمایه‌گذاری کند، اما به صورت متنوع در انواع بازار‌ها اعم از ملک و در داخل و خارج؛ در واقع هر کجا که می‌تواند. در این میان می‌تواند سهم ۳۰ درصدی از سرمایه خود را به بازار سرمایه دهد و بقیه را در بازار املاک، ارز و طلا سرمایه‌گذاری کند.

مولوی عنوان کرد: با این حال این ساختار، طیف محدودی را در بر می‌گیرد. طبقه میانی، اما باید قبل از «سرمایه‌گذاری»، «حفظ ارزش پول و دارایی» خود را اولویت قرار دهد. از همین رو این طبقه اقتصادی می‌تواند در طلا یا حتی اگر سرمایه بیشتری دارد در ملک سرمایه‌گذاری کند. چرا که ملک بعدا مزیت وثیقه‌گذاری و دریافت تسهیلات را هم برای او به همراه دارد.

وی افزود: این طیف باید فارغ از جو هیجانی بازار‌ها و در همین شعاع حرکتی که گفته شد، ارزش دارایی خود را «حفظ» کنند.

جنگ بقا در بازار‌ها

مولوی با بیان اینکه سال آینده سال جنگ بقا در بازارهاست ادامه داد: شرایط طوری شده است که همه مردم درگیر این مساله شده‌اند که باید با دارایی خود چه کنند. واقعیت هم این است که پول در حال آب شدن است و در چنین وضعیتی نمی‌توان امیدوارانه صحبت کرد. همه مردم که نمی‌توانند ایلان ماسک، وارن بافت یا بیل گیتس شوند! مجبورند در این وضعیت ارزش پول و دارایی خود را حفظ کنند.

بیشتر بخوانید:  پیش‌بینی جالب یک اقتصاددان درباره قیمت ارز/ منتظر ریزش قیمت دلار باشیم؟

زمین یا آپارتمان؟

گفتنی است در پایان این گفت‌وگوی زنده اینستاگرامی، مولوی به برخی سوالات مخاطبان نیز پاسخ داد.

این کارشناس بازار‌های مالی در پاسخ به مخاطبی که پرسیده بود از میان دو گزینه زمین و آپارتمان در بازار املاک، کدامیک برای سرمایه‌گذاری بهتر است، عنوان کرد: همواره طی سال‌های اخیر، بازده قیمت زمین بیش از مسکن بوده است. اما این نکته مهم است که بدانیم آیا زمین ۶ دانگ است یا خیر؟ آیا می‌توان آن را وثیقه کرد یا خیر؟ و مواردی از این دست.

وی افزود: این در حالی است که ملک را به آسانی می‌توان رهن یا اجاره داد و بازده عینی دارد. در واقع در این میان استراتژی جریان درآمدی سرمایه‌گذار مهم است.

به بازار نقره برویم؟

مولوی در پاسخ به مخاطب دیگری که درباره صرفه و صلاح سرمایه‌گذاری در نقره سوال کرده بود، گفت: سرمایه‌گذاری در بازار نقره معمولا به این دلیل رخ می‌دهد که پول سرمایه‌گذار به طلا نمی‌رسد و این امری است که در بازار جهانی هم رخ می‌دهد و مختص ما نیست؛ اما در ایران پروسه سرمایه‌گذاری در طلا تعریف مشخص و ساده‌ای دارد، اما این استاندارد درباره بازار نقره وجود ندارد و ضعیف‌تر است. با این حال از لحاظ عددی، در زمان رکوردشکنی طلا، بازدهی نقره هم کمتر از طلا نبوده و گاه از آن پیشی گرفته است.

طلا یا خودرو؟

این کارشناس بازار‌های مالی همچنین در پاسخ به سوال مخاطبان مبنی بر اینکه در بازار خودرو سرمایه‌گذاری کنیم یا بازار طلا، بیان کرد: در این موضوع، دید ریسک بسیار مهم است؛ بازار خودرو دارای انحصاری ساله است که سبب شده تقاضا در آن بسیار رشد کند. در عین حال به ازای هر یک درصدی که دلار رشد می‌کند، قیمت در بازار خودرو دو تا سه درصد بالا می‌رود. اما با این حال، واردات خودرو در دست دولت است و اگر ناگهان دولت بنابر مصالحی تصمیم بگیرد خودرو وارد کند، این انحصار می‌شکند و سرمایه‌گذاران در این بازار با ریسک جدی مواجه می‌شوند.

مولوی ادامه داد:، اما در مقابل، در بازار‌های طلا و مسکن، گستره بازیگران بازار بسیار بزرگ است و در واقع کسی نمی‌تواند با تصمیمات یکجانبه خود اثری بگذارد؛ همان طور که دیدید مالیات خانه‌های لوکس هم که دولت پیشنهاد داده بود در مجلس رای نیاورد!

وی افزود: حتی در مورد دلار هم اختیار این ارز در دست دولت است و اثر تصمیمات دولت در بازار ارز در روند بازار‌های دیگر به ویژه خودرو زود نمایان می‌شود. همان گونه که اشاره شد به ازای هر یک درصد رشد دلار، قیمت خودرو دو تا سه درصد بالا می‌رود.

مولوی افزود: با این حال باید اشاره داشت که میان طلا و خودرو، طلا بازار کم‌ریسک‌تری است، اما بازدهی بازار خودرو با شتاب بیشتری رشد می‌کند. در واقع خودرو بازدهی بالاتری نسبت به طلا دارد، اما ریسک و هزینه آن هم به همین میزان بالاتر از سرمایه‌گذاری در طلاست. به ویژه اینکه باید هزینه بیمه، تصادف احتمالی، تعمیرات و استهلاک را به سرمایه‌گذاری در خودرو افزود حال آنکه سرمایه‌گذاری در طلا هزینه نگهداری ندارد!

مقالات مرتبط

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

محبوب ترین

نظرات اخیر