برای حل مشکل متقاضیان مسکن یا به اصطلاح پیش‌‌خریداران با در نظر گرفتن واقعیت «پس‌‌انداز تقریبا صفر خانواده‌های کم‌‌درآمد و فاقد مسکن» و «تورم عمومی بالا و اثر آن بر هزینه‌های ضروری خانوارها از جمله تامین اقلام خوراکی و اجاره‌‌بها (که تحت هیچ شرایطی قابل حذف از سبد هزینه‌های خانوار نیستند)» دولت باید ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن در طرح نهضت ملی را در اولویت قرار دهد. در حال حاضر استطاعت وام زوجین مسکن در تهران که سقف آن با احتساب جعاله ۴۸۰ میلیون تومان است، پس از کسر هزینه خرید اوراق حق تقدم (حدود ۱۰۰ میلیون تومان) هشت مترمربع است. به این ترتیب وام مسکنی که در بازار طبیعی مورد استفاده قرار می‌گیرد، مدت‌هاست کارکرد خود را از دست داده و جریان طبیعی بازار خرید و فروش مصرفی مسکن مختل شده است. در این شرایط میانگین وام پیش‌‌بینی‌شده برای نهضت ملی مسکن نیز ۴۰۰ میلیون تومان تعریف شده که عملا حتی با اضافه شدن آورده نقدی متقاضیان، کفایت ساخت یک واحد مسکونی میان‌‌متراژ را نمی‌دهد. تحقیق از انبوه‌‌سازان دخیل در پروژه‌های مسکن‌‌سازی دولتی حکایت از آن دارد که اگر این وام به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند و آورده متقاضیان نیز تمام و کمال محقق شود، راه مسدود پیشرفت مسکن‌‌سازی میلیونی باز می‌شود.
اما مساله ثانویه‌‌ای که پس از افزایش سقف وام رخ می‌دهد، نبود استطاعت پرداخت اقساط وام با سقف افزایش یافته توسط جامعه هدف طرح مسکن‌‌سازی میلیونی است. عده زیادی از حدود نیم میلیون نفری که تاکنون نسبت به پرداخت بخشی از آورده اولیه خود اقدام کرده‌‌اند، این رقم را از طریق دریافت وام تامین کرده‌‌اند و اقساط آن را ماهانه می‌‌پردازند و در صورتی که وام مسکن میلیونی به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند، استطاعت بازپرداخت آن را نخواهند داشت. در اینجا پیش‌‌بینی «منابع مکمل» از سوی دولت برای پرداخت یارانه سود موضوعیت پیدا می‌کند. دولت می‌تواند با تامین یارانه سود و افزایش مدت بازپرداخت اقساط وام مذکور، شرایط را برای فاقدان مسکن برای مشارکت در این طرح فراهم و از این ابزار به عنوان موتور محرک پروژه مسکن ملی که اثر آن به فوریت محسوس خواهد شد، استفاده کند. در صورتی که سقف وام به ۷۰۰ میلیون تومان و مدت بازپرداخت بر اساس تجربه جهانی وام‌‌دهی به بخش مسکن به ۲۰ سال افزایش پیدا کند و این وام با حداقل سود ممکن تک‌‌نرخی (معادل میانگین نرخ سود حمایتی وام مسکن مهر یعنی ۷ درصد) شود، اقساط آن برای متقاضیان مسکن به ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان کاهش پیدا خواهد کرد و به‌طور کامل با استطاعت پرداخت فاقدان مسکن منطبق خواهد شد. در حال حاضر میانگین حداقلی اجاره‌‌بهای ماهانه پرداختی توسط هر سرپرست خانوار ایرانی در کل کشور بین چهار تا پنج میلیون تومان است و به این ترتیب پرداخت اقساطی در همین حدود با استطاعت متقاضیان مسکن همخوان است و به این ترتیب زمینه استقبال از مسکن‌‌سازی میلیونی با مشارکت هر چه بیشتر فاقدان مسکن فراهم خواهد شد.
افزایش سرمایه بانک مسکن، راه یا بیراهه
دولت به تازگی نسبت به افزایش ۱۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک عامل بخش مسکن برای تقویت قدرت وام‌‌دهی این بانک به متقاضیان مسکن ملی اقدام کرده است. سرمایه این بانک تا پیش از اعمال افزایش مذکور ۳۱ هزار میلیارد تومان بوده که اکنون به ۴۱ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا خواهد کرد. اما آیا این افزایش سرمایه راهی برای تقویت وام‌‌دهی به متقاضیان مسکن میلیونی خواهد بود یا اینکه نتیجه لازم را نخواهد داشت و یک بیراهه است؟ کارشناسان بانکی عنوان می‌کنند در صورتی که افزایش وام بانکی به صورت نقدی اعمال شود، قدرت وام‌‌دهی هشت برابر خواهد شد که اگرچه برای ساخت یک میلیون مسکن در سال کفایت نمی‌کند، اما می‌تواند بهبود محسوس تامین مالی نهضت ملی مسکن را به دنبال داشته باشد. اما بر اساس اخبار اعلامی از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی، این افزایش سرمایه از محل منابع حاصل از فروش سهام شرکت‌‌های دولتی خواهد بود و نقدی نیست. به این ترتیب افزایش سرمایه به شکل مذکور در کوتاه‌‌مدت نتیجه‌‌ای به نفع برون‌‌رفت «مسکن یک میلیونی» از مشکلاتی که با آن دست به گریبان است، نخواهد داشت.
کلید دوم نجات مسکن میلیونی
اگرچه افزایش وام نهضت ملی مسکن علاوه بر حل مشکل اصلی پیش‌‌خریداران در این پروژه، بخشی از مساله سازنده‌ها را نیز از نظر تطبیق بیشتر منابع مالی تامین‌شده با هزینه‌های ساخت حل می‌کند، اما تورم شتابان ساخت مساله دیگری است که سازنده‌ها با آن روبه‌رو هستند و مادامی که این موضوع حل نشود، مشارکت در ساخت پروژه‌های ملی از ناحیه ساختمانی‌‌ها افزایش پیدا نخواهد کرد. به این ترتیب سیاستگذار باید کلید دومی را هم برای باز کردن قفل ابرپروژه مسکن دولتی به کار بگیرد و آن «مهار انتظارات تورمی» است؛ کمااینکه در بازار طبیعی مسکن نیز به دلیل اینکه ساخت‌و‌ساز رکود عمیق حداقل شش ساله را تجربه می‌کند و تیراژ ساخت مسکن در این مدت به نصف شرایط طبیعی بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی سقوط کرده است، شرایط برای پاسخگویی به نیاز مسکن متقاضیان خرید مسکن در استطاعت فراهم نیست. افزایش هزینه‌های ساخت و تورم مسکن به دنبال آن تحت تاثیر این پارامتر و موضوعات دیگری مثل تورم عمومی و انتظارات تورمی حاکم در بازارهای مختلف سبب شده سازنده‌ها از فعالیت در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی دلسرد شوند؛ چراکه با توجه به فاصله زیاد قدرت خرید و قیمت مسکن، امید ندارند بتوانند پس از تکمیل واحدهای مسکونی، آنها را به سادگی در بازار بفروشند. همین مساله به شکلی دیگر درباره سازنده‌هایی که قابلیت فعالیت در پروژه مسکن‌‌سازی میلیونی را دارند، صدق می‌کند؛ به این ترتیب که آنها نمی‌‌دانند پس از ورود به پروژه چگونه باید از عهده اجرای آن با قیمت ثابت در شرایط تورمی بر بیایند. به این ترتیب انتظارات تورمی را می‌توان موتور پرقدرتی که عامل انواع ویرانی‌‌ها در بخش مسکن بوده است، معرفی کرد و با این وصف کلید دوم حل مشکل نهضت ملی مسکن، مهار انتظارات تورمی خواهد بود.
بدبینی نسبت به آینده قیمت‌‌ها، بیش از چهار سال است که بازار مسکن را به پناهگاه دارایی‌‌ها تبدیل کرده و باعث وضع موجود شده است. بنابراین سیاستگذار برای هدایت بازار مسکن به مسیر درست، رونق ساخت و افزایش مشارکت سازنده‌ها در اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، چاره‌‌ای به جز خاموش کردن موتور تورم‌‌ساز ندارد. البته این کلید در دست یک وزارتخانه نیست، بلکه مجموعه دولت و شرایط موثر بر تصمیمات دولت است که می‌تواند موتور انتظارات را خاموش و تورم را در بازارهای مختلف مهار کند.
