انتظارات و رفتار معامله گران بازار مسکن طی یک ماه گذشته، عمدتا تحت تاثیر سه بازیگردان بوده که یکی از آنها فاکتور جدید اثر ناآرامی ها به حساب می آید.
به گزارش اخبار ساختمان، با تعلیق بازیگردان موثر در تحولات ملکی دو سال اخیر، سوزن بان جدید بازار مسکن رفتار معامله گران در یک ماه اخیر را تحت تاثیر قرار داده است.
بررسی های انجام شده با استناد به نتایج تحقیقات میدانی، اظهارات واسطه های ملکی و نظر کارشناسان و صاحب نظران حوزه مسکن حکایت از آن دارد که همزمان با تعلیق بازیگردان اصلی تحولات ملکی که دست کم طی دو سال گذشته رفتار طیف فعال در معاملات بازار مسکن را هدایت می کرد، هماکنون سه فاکتور، بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است.
این سه فاکتور جدید که یکی از آنها در نقش سوزن بان جدید، تحولات یک ماه گذشته بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده، نتایج خود را در رفتار اخیر متقاضیان مسکن منعکس کرده است. این سه فاکتور، از یک ماه گذشته تا زمانی که می توان آن را پیش بینی کرد، یک اثر دوگانه بر بازار مسکن و رفتار خریداران به ویژه خریداران سرمایه ای که دست کم در دو سال اخیر طیف غالب تقاضای ملکی را به خود اختصاص داده اند، به همراه داشته است.
تغییرات مربوط به انتظارات تورمی و ریسک های غیراقتصادی در ارتباط با مذاکرات برجام، طی حدود دو سال گذشته و به ویژه یک سال اخیر که این مذاکرات به فاز تازه ای وارد شده بود، نقش کلیدی در رفتارهای معامله گران ملکی داشت. اما در یک ماه اخیر، این فاکتور، در تحولات ملکی، به حالت تعلیق درآمده است و سه فاکتور دیگر شامل تورم عمومی، نوسانات بازار ارز و سکه و ناآرامی های اخیر، به عنوان عوامل اصلی اثرگذار بر رفتار تقاضای ملکی وارد عمل شده اند.
در این میان دو فاکتور نوسانات ارزی و رکوردشکنی قیمت سکه و همچنین تورم عمومی، پیش از این در تحولات سال های گذشته بازار ملک نیز بر سطح قیمت و رفتار تقاضای ملکی اثر گذاشته و تعیین کننده بود. اما فاکتور ناآرامی و اثر آن بر بازار مسکن در یک ماه اخیر، عاملی جدید محسوب می شود که در نقش سوزن بان ملکی وارد عمل شده و انتقال اثر جهش های ارزی و رکوردشکنی های بازار سکه به بازار مسکن را با تاخیر مواجه کرده است.
تاثیر برجام بر بازار مسکن به حالت تعلیق درآمده است
موضوع مذاکرات برجام و ارتباط آن با تحولات ملکی به دلیل تغییرات انتظارات تورمی ناشی از بیم و امیدهای مرتبط با افزایش یا کاهش ریسک های غیراقتصادی، طی دو سال اخیر به ویژه یک سال گذشته که مذاکرات وارد دور تازه ای شده بود، بازیگردان و تعیین کننده اصلی جهت رفتار متقاضیان خرید و فروش واحدهای مسکونی بود.
اما بررسی ها نشان می دهد هم اکنون این بازیگردان اصلی به حالت تعلیق درآمده است و بازار مسکن در مسیری متفاوت نسبت به آنچه در ماه های اخیر به لحاظ عوامل اثرگذار بر رفتارهای ملکی متقاضیان تجربه شد، قرار گرفته است.
در دو سال گذشته، این انتظار وجود داشت که تحت تاثیر امیدواری های ناشی از به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام و کاهش ریسک های غیراقتصادی، شرایط برای بازگشت سطح قیمت ها در بازار مسکن به وضعیت متعارف فراهم شود. اما در یک ماه اخیر این عامل به حالت تعلیق درآمده و همزمان ورود فاکتورهای جدید، به تحولات ملکی و رفتار متقاضیان جهت دادند.
در شرایط فعلی سه فاکتور تورم عمومی، نوسانات بازار سکه و ارز و ناآرامی ها اخیر از یک ماه گذشته رفتار متقاضیان به ویژه سرمایه گذاران ملکی را در ورود به بازار و خرید آپارتمان تحت تاثیر قرار داده اند. در واقع مجموعه این سه فاکتور بیش از هر عامل دیگری (مانند رشد هزینه ساخت و…)، در یک ماه اخیر، رفتار متقاضیان و سطح قیمت ها در بازار ملک را جهت داده است.
آنطور که واسطه های ملکی و کارشناسان مسکن اعلام می کنند: در یک ماه گذشته از یکسو شاهد نوسانات ارزی و رکوردشکنی در بهای سکه بودیم و از سوی دیگر ناآرامی ها بر میزان مراجعات به بازار به انگیزه خرید آپارتمان اثر گذاشت.
از سوی دیگر تورم عمومی بالا، هماکنون در جامعه وجود داشته و از عواملی است که تداوم آن می تواند سطح قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. در یک ماه گذشته، قیمت دلار به بالاترین میزان خود رسید و رکورد بیشترین قیمت در این بازار شکسته شد.
این در حالی است که در روزهای اخیر قیمت سکه نیز در یک رکوردشکنی بی سابقه به ۱۷ میلیون تومان رسید. تورم عمومی نیز همچنان در سطوح بالا ادامه دارد. از سوی دیگر ناآرامی ها نیز یکی دیگر از عواملی بود که بر حجم معاملات و مراجعات متقاضیان به بازار مسکن به انگیزه خرید واحدهای مسکونی اثرگذار بود.
برآیند سه فاکتور جدید چه تغییراتی را بر بازار مسکن به جود آورده است؟
برآیند این سه فاکتور جدید در بازار مسکن، باعث شده است تقاضای خرید از این بازار که عمدتا تقاضای سرمایه گذاری بوده است به چهار دسته تقسیم شود و در عین حال نوعی جنگ و مقاومت بین نیروها یا بازیگردانان شکل بگیرد.
در واقع بازار مسکن در یک ماه اخیر در شرایطی قرار گرفت که دو فاکتور یعنی تورم عمومی و نوسانات ارزی و رکوردشکنی سکه، بازار را به سمت رشد قیمت و تقاضا پیش برده و از سوی دیگر، فاکتور ناآرامی ها، آن را سمت تعلل در سمت خرید مسکن و نخریدن موقت تا آرام شدن اوضاع، حرکت داده است.
در واقع دو فاکتور از این سه فاکتور یعنی اثر تورم عمومی و نوسان های قیمتی در بازارهای ارز و سکه در یک جهت و فاکتور ناآرامی ها بازار را در یک جهت دیگر تحت تاثیر قرار داده اند. یعنی دو فاکتور اول (تورم و جهش های ارز و سکه) بازار را به سمت انتظار رشد قیمت برده، اما فاکتور ناآرامی ها به دلیل اثرگذاری بر میزان تقاضا و تاخیر در سرایت اثر جهش های قیمتی در بازارهای موازی، در سمت مقابل، ایفای نقش کرده است.
برآیند فعال شدن این فاکتورهای غیر هم جهت در بازار مسکن طی یک ماه اخیر باعث شده است فعلا به جای آنکه تحت تاثیر جهش های ارزی و نوسانات ایجاد شده در بازار سکه، بازار مسکن نیز متاثر شده، رشد تقاضا و رشد قیمت ایجاد شود، هنوز با تغییر محسوسی در این زمینه نسبت به ماه های قبل مواجه نشود و در سمت مقابل عمل کند.
واسطه های بازار معاملات مسکن در این باره اعلام کردند: تحت تاثیر فعال شدن این سه فاکتور که دو مورد آن هم جهت، اما یک مورد غیر هم جهت با دو فاکتور دیگر است، بخشی از متقاضیان در خرید خود دچار تعلل و تردید شده اند؛ اما بخشی دیگر کماکان در بازار فعال هستند.
در واقع در یک ماه گذشته و متاثر از اثر سه فاکتور ذکر شده برخی از متقاضیان تحت تاثیر اثر فاکتور ناآرامی ها فعلا در خرید تعلل می کنند؛ اما برخی دیگر، به دلیل انتظار از بابت سرایت جهش های قیمتی رخ داده در بازارهای موازی (ارز و سکه)، در سمت مقابل قرار گرفته اند.
فاکتور جدید مانع از سرایت نوسانات ارز و سکه به بازار مسکن شده است
رشد شدید قیمت دلار و سکه در یک ماه اخیر بازار مسکن را به لحاظ ارتباط با متغیرهای بیرونی و نوسانات بازارهای رقیب، در شرایط سال های ۹۷ و ۹۸ قرار داده است. در سال ۹۷ تحت تاثیر جهش ارزی، جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران آغاز شد و در سال ۹۸ شدت گرفت.
بررسی میزان تاثیرپذیری بازار مسکن از نوسانات ارزی نشان می دهد در واقع رشد شدید قیمت دلار و سکه مطابق با تجارب قبلی و نقشی که در گذشته در ارتباط با تحولات بازار مسکن ایفا کردند، در حکم موتور تورم ملکی عمل می کند. با این حال، شرایط یک ماه اخیر بازار مسکن در ارتباط با این دو فاکتور مهم یعنی جهش ارزی و رکوردشکنی بازار سکه، به دلیل مداخله فاکتور سوم، فعلا متفاوت با شرایط سال ۹۷ است.
فاکتور سوم یعنی ناآرامی ها، فعلا مانع سرایت اثر نوسانات بازار ارز و سکه به بازار مسکن شده است. کارشناسان و فعالان بازار مسکن می گویند: هر نوع ناآرامی می تواند تقاضا و سطح قیمت ها در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. تجربه ناآرامی در جوامع مختلف نشان داده است که در صورت تشدید و تداوم، شرایط اجتماعی خاص ایجادشده بر اثر ناآرامی ها می تواند حتی منجر به کاهش قیمت مسکن نیز شود. به همین خاطر است که با وجود رشد شدید قیمت دلار و سکه، هنوز سطح قیمت ها در بازار مسکن و میزان تقاضا برای خرید با تحول خاصی روبهرو نشده است.
به این ترتیب می توان گفت در یک ماه اخیر، رشد قیمت دلار و سکه، در نقش موتور تورم مسکن به کار افتاده است و عمل می کند؛ اما به واسطه فاکتور ناآرامی ها که بخشی از تقاضای سرمایه ای را با تعلل و احتیاط برای ورود به بازار و انجام معامله روبهرو کرده است، فعلا این رخداد در بازار ملک رصد نمی شود. در واقع می توان از فاکتور ناآرامی های اخیر به عنوان سرعتگیر تورم ملکی ناشی از جهش قیمت ارز و سکه یاد کرد. کارشناسان معتقدند این فاکتور می تواند منجر به تاخیر در سرایت اثر جهش در بازار رقیب (دلار و سکه) شود.
تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن تغییر رفتار داده است
بررسی ها نشان می دهد طی یک ماه گذشته و به دنبال تحولات ایجاد شده، تقاضای خرید مسکن که عمدتا تقاضای سرمایه گذاری بوده، به چهار گروه با چهار رفتار متفاوت تقسیم شده است. در گروه اول، تقاضای سرمایه ای برخوردار از قدرت خرید کامل و کافی برای ورود به بازار ملک و خرید مسکن، با شرایط تعلل برای خرید مواجه شده است. این گروه بیش از آنکه تحت تاثیر اثر نوسانات دلاری و جهش های رخ داده در بازار سکه باشد، از اثر ناآرامی ها تاثیر گرفته است و فعلا ترجیح می دهد حتی برای مدت کوتاهی خرید از بازار را متوقف کند.
گروه دوم آن گروه از تقاضای سرمایه ای است که بودجه کافی و کامل برای خرید مسکن در اختیار ندارد؛ اما قصد داشته به هر طریقی کسری موجودی مورد نیاز برای خرید آپارتمان را تامین کند. برخی از خانه اولی ها در این گروه جای دارند که قصد داشتند به هر طریق ممکن و قبل از سرایت اثر جهش های ارزی و نوسانات بازار سکه به بازار مسکن، خرید خود از بازار ملک را انجام دهند.
اما این گروه هم اکنون از خرید به طور موقت منصرف شده و به بازارهای زودنقدشونده مانند بازار ارز و سکه متمایل شده اند. با این چشم انداز که در صورت ادامه دار شدن این نوسان ها کسری موجودی خود برای خرید مسکن را تامین کنند. این گروه تحت تاثیر ناآرامی ها، چشم اندازی برای رشد محسوس قیمت مسکن تصور نمی کنند. بنابراین ترجیح می دهند فعلا سرمایه خود را به سمت بازارهای زود نقدشونده ببرند که از نظر آنها احتمالا بازدهی بالاتری خواهد داشت.
دسته سوم سرمایه گذارانی هستند که موضوع نقدشوندگی برای آنها از اهمیت بیشتری برخوردار است. این افراد در شرایط فعلی، بازار مسکن را در اولویت برای سرمایه گذاری مطلوب نمی دانند و ترجیح می دهند سرمایه خود را به بازارهای نقدشونده در کوتاه ترین زمان ممکن هدایت کنند. این افراد نیز فعلا بازار مسکن را برای سرمایه گذاری انتخاب نمی کنند.
اما دسته چهارم سرمایه گذارهایی هستند که نگاه بلندمدت در حوزه سرمایه گذاری ملکی دارند؛ این افراد عمدتا سرمایه گذاران کلان با بودجه های هنگفت هستند که امن ترین بازار برای سرمایه گذاری بلندمدت با بودجه کلان را بازار مسکن می دانند.
این افراد مطلقا مشتری خرید آپارتمان نخواهند بود، بلکه به بازار املاک و مستغلات ورود می کنند و املاک وسیع مانند زمین های بزرگ مقیاس خریداری می کنند. در واقع در شرایط فعلی، عمدتا سرمایه گذاران کلان و افرادی که نگاه بلندمدت دارند، اقدام به سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات و به ویژه خریداری زمین می کنند.
نگاه این افراد به بازار املاک مستقل از فاکتور ناآرامی ها است. اما سرمایه گذاران خرد و افرادی که قصد بهره گیری کوتاه مدت از سرمایه گذاری خود دارند، ترجیحشان سرمایه گذاری در بازارهای با قابلیت نقدشوندگی سریع و با سطح بازدهی مورد انتظار بالاتر از بازار مسکن در کوتاه مدت و میان مدت است.
فرصت مناسب برای سیاستگذار برای مسدودسازی مسیر تورم ملکی
بررسی های انجام شده نشان می دهد در شرایطی که ناآرامی های اخیر در نقش سرعتگیر تورم ارزی مسکن وارد عمل شده و در جبهه مقابل، منجر به تاخیر در سرایت اثر جهش در بازارهای ارز و سکه به بازار مسکن شده است، این موضوع می تواند به عنوان یک فرصت مناسب برای سیاستگذار برای انجام اقدام به موقع برای مسدودسازی مسیر تورم ملکی محسوب شود.
به این معنا که در صورتی که جهت فاکتورهای فزاینده تورم مسکن یعنی قیمت ارز و سکه (بازارهای موازی و اثرگذار) تغییر کند و ریسک ها کاهش یابد، نه تنها قیمت ارز و سکه کاهش خواهد یافت، بلکه جهش احتمالی ناشی از سرایت اثر نوسانات دلاری و رکوردشکنی سکه، به بازار مسکن نخواهد رسید.
در واقع این تاخیر ایجادشده در سرایت اثر نوسانات اخیر بازار ارز و سکه به بازار مسکن می تواند فرصت مناسبی را در اختیار سیاستگذار قرار دهد تا با اعمال سیاست های مهارکننده تورم و کاهش ریسک، نه تنها وضعیت را در این بازارها بهبود دهد، بلکه مانع از سرایت اثر تورمی سایر بازارها به بازار مسکن شود.
در واقع می توان گفت هماکنون ناآرامی ها در نقش سوزنبان، مانع از سرایت تورم عمومی و جهش های بازار ارز و سکه به بازار مسکن هر چند به صورت موقت شده است.
سفته بازهای ملکی در معرض تهدید قرار گرفته اند
با این حال هم اکنون بازار مسکن در معرض یک خطر مهم قرار دارد که سیاستگذار مسکن باید نسبت به آن آگاه باشد و اقدامات لازم را برای مقابله با این تهدید انجام دهد.
در شرایطی که گروهی از متقاضیان مسکن و سرمایه گذارها، تحت تاثیر فاکتور ناآرامی ها، خریدهای خود از بازار ملک را به تعویق انداخته اند؛ اما خطر ورود برخی از سفته بازها به این بازار تحت تاثیر نوسانات ارزی و رکوردشکنی قیمت سکه و همچنین بالا بودن تورم عمومی، وجود دارد.
واسطه های بازار معاملات مسکن می گویند چون برخی از سفته بازها خریداران حرفه ای بازار ملک هستند، با این تصور که جهش های ارزی در مدت کوتاهی به بازار مسکن سرایت می کند و هر چند با تاخیر اما بالاخره در شکل رشد محسوس قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد، اقدام به ورود بازار و انجام معامله می کنند.
به گفته آنها این افراد با در اختیار داشتن تجربه سرایت جهش های بازارهای رقیب به ویژه بازار ارز و سکه به بازار مسکن، درصدد هستند تا از فرصت تاخیر در سرایت جهش به واسطه ناآرامی ها استفاده کنند و خرید خود را از بازار مسکن انجام دهند. سپس، بعد از سرایت اثر جهش های ارزی و سکه ای به بازار ملک واحدهای خریداری شده با سطح قیمت فعلی را در ماه های آینده با سود بالا به بازار عرضه کنند.
کارشناسان مسکن معتقدند سیاستگذار می تواند و باید با در نظر گرفتن وجود خطر این تهدید از بروز آن در بازار مسکن ماه های بعد جلوگیری کند.
در واقع این تهدید و خطر می تواند با مهار فاکتورهای تورم زا از سوی سیاستگذار برای ماه های آینده بی اثر شود. البته واسطه ها مدعی هستند تحت تاثیر ناآرامی ها گروهی از سفته بازها نیز نسبت به خرید مسکن مردد شده اند.
این در حالی است که در شرایط عادی به طور قطع حجم خریدهای سرمایه ای و سفته بازی از بازار مسکن تحت تاثیر جهش ارزی و قرار گرفتن بازار در مسیر رشد قیمت می توانست به مراتب بیش از میزان فعلی باشد.
با این حال، سیاستگذار مسکن باید هر چه سریع تر از طریق اتخاذ سیاست های کارآمد، نه تنها جهش در بازارهای اقتصادی مانند سکه و دلار را مهار کند، بلکه مانع از سرایت رشد اخیر قیمت ها به بازار مسکن و ایجاد التهاب بیشتر در این بازار به نفع سفته بازها و سوداگران ملکی شود.
